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結論から言うと、タイの固定資産税（土地・建物税）は外国人オーナーも課税対象ですが、住宅用コンドミニアムなら税率はごく低く、年に数千バーツ程度で済むケースが大半です。「固定資産税は外国人にも課されるのか」「いくらかかるのか」「払わないとどうなるのか」——この記事では、こうした疑問に答えながら、タイの固定資産税の仕組み・税率・免除条件・納税手順を、AsiaProp掲載物件のデータを使って日本人向けに整理します。
タイの固定資産税は、日本の固定資産税とは仕組みも負担感もかなり異なります。漠然と「毎年大きな税金がかかるのでは」と不安に思う必要はありませんが、外国人だからこそ見落としやすい注意点もあります。まずは制度の全体像から押さえていきましょう。
外国人もタイの固定資産税（土地・建物税）の対象になる
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最初に、多くの人が気にする「固定資産税は外国人も課税されるのか」という疑問にはっきり答えると、答えは「課税される」です。タイの土地・建物税は、所有者の国籍ではなく「タイ国内に不動産を保有しているかどうか」で課税の対象が決まります。外国人がコンドミニアムを合法的に所有していれば、タイ人オーナーと同じように毎年の納税義務を負います。
ただし、外国人が現実に保有できる不動産は主にコンドミニアムです。タイでは外国人による土地の直接所有が原則認められておらず、外国人が保有できるのはコンドミニアム法に基づく区分所有のユニットが中心になります（外国人所有はコンドミニアム1棟の総床面積の49％まで）。そのため、外国人が実際に向き合う固定資産税は、ほぼ「住宅用コンドミニアムの土地・建物税」だと考えてよいでしょう。AsiaPropの掲載物件もコンドミニアムが338件（全体の約74％）と中心を占めており、外国人が対象とする物件像と一致しています。
なお、ごくまれにタイ人配偶者の名義やタイ法人を通じて戸建て・土地に関わるケースもありますが、その場合は建物だけでなく土地の部分も土地・建物税の対象になります。とはいえ、日本人が自分の名義で正面から保有できるのはコンドミニアムのユニットが基本です。本記事でも、もっとも多い「外国人が住宅用コンドを1戸保有する」ケースを前提に話を進めます。
タイの固定資産税は2020年新法の土地・建物税
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日本語で「固定資産税」と訳されるタイの税金は、正式には土地・建物税（土地家屋税）です。この制度は2019年に新しい土地家屋税法が制定され、2020年から新法に基づく課税が始まりました。国土交通省の海外建設・不動産市場データベースによると、旧法では資産の賃貸価格を基準に年率12.5％という重い税が課されていましたが、新法ではこの仕組みが廃止され、土地・建物・コンドミニアムユニットの「評価額」を課税標準とする方式に変わりました。
つまり、現在のタイの固定資産税は「評価額 × 税率」で計算されます。評価額は土地事務所などが定める公的な評価をもとにするため、実際の売買価格とは一致しないのが普通で、一般に売買価格より低めに設定される傾向があります。自分の物件の評価額は、納税通知や物件所在地の土地事務所で確認できます。課税標準が評価額になったことで、旧法のように「いくらで貸しているか」に左右されず、税額の見通しが立てやすくなったのが新法の利点です。
納税義務を負うのは、毎年1月1日時点の所有者です。年の途中で売買した場合、その年の納税義務者は原則として1月1日時点の所有者となるため、売買のタイミングによっては負担者の扱いを契約で確認しておく必要があります。新法移行時の2020〜2021年ごろには新型コロナ対策として大幅な軽減措置がとられた時期もありましたが、それは一時的な措置で、現在は通常の税率での課税が基本になっています。「以前は90％減税だった」といった古い情報も見かけますが、それを前提に判断しないよう注意しましょう。なお、ここで扱う固定資産税（土地・建物税）は、建物の外側に看板を出している場合にかかる看板税とは別の税金です。コンドミニアムを住居として保有するだけなら、基本的に意識するのは土地・建物税のみと考えてよいでしょう。
利用目的別の税率と「主たる住居」の免除
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新法のポイントは、不動産の「利用目的」によって税率が変わることです。利用目的は大きく農地・住宅地・商業地（その他）に分かれ、国土交通省データベースによれば、法律上の上限税率は利用目的に応じて0.15％から3％の範囲とされています。このうち住宅用は最も低く設定されており、実務上は評価額に対しておおむね0.02〜0.10％程度とされています。投資用や事業用として使う場合は住宅用より高い税率が適用されるため、自分のコンドがどの区分で扱われるかを確認しておくことが大切です。
さらに重要なのが「主たる住居」の免除です。住居登録があり、かつ土地と建物の所有権を両方持つ主たる住居については、評価額5,000万バーツ以下の部分が課税対象から外れます。ただし、外国人の場合はタイの住居登録（タビアンバーン）に自分の名前が入っていないことが多く、この「主たる住居」としての大きな免除を受けにくいのが実情です。多くの外国人オーナーは「その他の住宅用」として、評価額に応じた低い税率（目安として0.02％程度から）で課税されると考えておくのが現実的でしょう。
ここで見落としやすいのが「使い方によって区分が変わる」という点です。自分で住む・空室のまま保有するといった住宅用であれば低い税率ですが、その物件を賃貸に出して家賃収入を得ている場合は、住宅用ではなく商業・その他の利用とみなされ、より高い税率が適用される可能性があります。投資目的でコンドを購入し賃貸運用する日本人は少なくないため、「自分の物件がどの区分で課税されるのか」は購入前に確認しておきたいところです。なお、コンドミニアムの共用部分（ロビーやエレベーター等）は課税対象外で、課税されるのは自分が所有するユニット部分です。税率区分や免除条件は変更されることがあるため、最新の取り扱いはタイ歳入局や物件所在地の地方自治体（バンコクならBMA）、専門家に確認してください。
「免除になる条件は何か」も整理しておきましょう。外国人オーナーに関係しそうなのは主に2つです。1つは前述の主たる住居（評価額5,000万バーツ以下・住居登録あり・土地と建物の所有）ですが、外国人は要件を満たしにくいのが実情です。もう1つはコンドミニアムの共用部分で、これは個々のオーナーには課税されません。逆に、長期間空室のまま放置している物件や事業用に使う物件は、住宅用の優遇から外れて税率が上がる方向に働きます。つまり「免除されるかどうか」は、物件の利用実態と登録状況で決まると考えておくのが正確です。自分のケースが免除・低率の対象になるか不安な場合は、購入前に専門家へ確認しておきましょう。
外国人コンドオーナーの固定資産税はいくらか
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では「いくらかかるのか」を具体的な数字で見てみましょう。AsiaProp掲載コンドの平均価格は約1,653万バーツです。仮にこの物件を評価額の目安として、その他住居用の税率0.02％で計算すると、年間の固定資産税は約3,300バーツ（日本円でおよそ1万円台※）にとどまります。日本の同価格帯の物件にかかる固定資産税と比べると、かなり軽い負担だとわかります。
より手頃な1BRコンド（AsiaProp掲載の平均価格は約704万バーツ）なら、同じ前提で年間約1,400バーツ程度。逆に評価額が高い物件でも、住宅用であれば税率自体が低いため、3,000万バーツ程度の物件で年間およそ6,000〜9,000バーツが目安になります。AsiaProp掲載コンドの約76％は3,000万バーツ以下に収まっているため、外国人が対象とする多くの物件で、固定資産税は年に数千バーツ規模に収まる計算です。
価格帯ごとの目安をもう少し整理しておきましょう。住宅用・税率0.02％で単純計算すると、評価額500万バーツの物件で年間約1,000バーツ、1,000万バーツで約2,000バーツ、2,000万バーツで約4,000バーツ、3,000万バーツで約6,000バーツが目安です。日本の固定資産税のように年に数十万円という負担にはならず、コンド1戸あたりの保有税は「年数千バーツ」という感覚で見ておけば大きく外れません。ただし評価額は物件ごとに異なり、実際の税率区分も自治体の判断によるため、ここでの数字はあくまで概算と考えてください。
ただし前述のとおり、その物件を賃貸に出している場合は商業・その他の区分とみなされ、住宅用より高い税率になる可能性があります。たとえば同じ1,000万バーツの物件でも、住宅用の0.02％なら年間約2,000バーツですが、より高い区分の税率が適用されれば数倍に増えることもあり得ます。その場合は税額が上記の試算より増えることを見込んでおきましょう。また、税額はバーツ建てで決まるため、円換算では為替の影響を受けます。負担は軽いとはいえ、複数戸を保有するオーナーは合計額で考えておくと安心です。
ここで実際の負担感としてあわせて意識したいのが、固定資産税よりむしろ管理費（CAM Fee）のほうが大きいことです。管理費の相場は50〜150バーツ/㎡/月で、47㎡の1BRなら月2,350〜7,050バーツ、年間では数万バーツに達します。修繕積立金（シンキングファンド）も購入時に㎡あたり500〜1,000バーツ程度かかります。つまり保有コストの中心は固定資産税ではなく管理費だ、というのが正直なところで、毎年の固定資産税だけを心配して管理費を見落とすと、保有コストの全体像を見誤ります。管理費の詳しい相場はタイのコンドミニアム管理費の相場で確認できます。なお、ここで示した税額はあくまで税率の目安に基づく試算であり、実際の評価額や税率で変わるため、正確な金額は地方自治体に確認してください。
納税の時期・手順と滞納したときの罰則
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納税のタイミングも押さえておきましょう。土地・建物税は、毎年1月1日時点の所有者が納税義務を負い、原則としてその年の4月末までに納税する流れです。物件所在地の地方自治体（バンコク都内ならBMA＝バンコク都庁、地方なら各自治体）から納税通知が送られ、それに基づいて納める仕組みになっています。年によっては納付期限が延長されることもあります。
ここで外国人が最も気をつけたいのが「払わないとどうなるか」です。タイに常駐していないオーナーの場合、納税通知がタイの住所に届いても気づかず、知らないうちに滞納してしまうリスクがあります。滞納すると延滞金や追徴(過料)が加算され、納付が遅れるほど負担が膨らんでいきます。金額自体は小さくても、放置して累積すると無視できない額になり、最悪の場合は督促や差し押さえといった手続きに発展するおそれもあります。
納税の実務的な流れも簡単に押さえておきましょう。まず自治体から送られる納税通知書に、課税対象の物件・評価額・税額が記載されています。その内容に誤りがないかを確認し、記載された期限までに指定の方法で納付します。納付額や評価額に疑問がある場合は、期限内であれば自治体に確認や申し立てができる仕組みになっています。逆に通知を放置して期限を過ぎると、前述の延滞金が発生してしまうため、「通知が届いたらまず内容を確認する」習慣が大切です。
これを防ぐには、管理会社や信頼できる代理人に納税通知の受け取りと納付の代行を依頼しておくのが現実的です。納付は自治体の窓口のほか、近年は銀行やオンラインでの支払いに対応するケースも増えていますが、いずれにせよ「通知に気づくこと」が出発点になります。日本に住みながらバンコクの物件を保有する遠隔オーナーほど、納税の取りこぼしが起きやすいため、購入時に「固定資産税の納付を誰がどう管理するか」を決めておくと安心です。賃貸運用を委託している場合は、管理会社の業務範囲に納税代行や通知の転送が含まれるかを契約時に確認しておきましょう。連絡先の住所を最新の状態に保っておくことも、通知を確実に受け取るうえで大切です。とくに購入直後は登記情報と課税情報の反映にタイムラグが生じることもあるため、初年度の通知が届くか気にかけておくとよいでしょう。
日本の固定資産税との違いと外国人の注意点
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最後に、読者が次に気になるであろう「日本の固定資産税と何が違うのか」を整理します。最大の違いは負担の重さです。日本では物件価格の1％前後の固定資産税・都市計画税が毎年かかるのが一般的ですが、タイの住宅用コンドは評価額の0.02〜0.10％程度と桁が一つ二つ小さく、保有税の負担はずっと軽いといえます。一方で、タイは取得時の移転登記料や売却時の特定事業税など、「取得・売却のタイミング」でまとまった費用がかかる構造です。具体的に評価額3,000万バーツのコンドで比べると、保有税は日本式に1％かかれば年30万バーツ規模になるところ、タイの住宅用なら年6,000バーツ前後とごくわずかです。その代わり、取得時の移転登記料2％（約60万バーツ）や、5年未満で売却した場合の特定事業税3.3％（約99万バーツ）はまとまった額になります。保有税が軽いからといって総コストが安いとは限らない点に注意しましょう。
あわせて知っておきたいのが、保有のしかたによる違いです。たとえば夫婦やパートナーと共有名義でコンドを持つ場合や、相続で物件を引き継ぐ場合など、名義の形によって納税義務者や手続きが変わることがあります。とくに外国人オーナーが亡くなった場合の相続では、タイ側の名義変更手続きと、日本側の相続税の両方を考える必要があります。固定資産税そのものの負担は軽くても、こうした「保有の出口」まで含めて整理しておくと、将来家族に余計な負担を残さずに済みます。心配な点は購入の段階で専門家に相談しておくとよいでしょう。
もう一つの注意点は、税制や評価額が見直される可能性があることです。タイの土地・建物税は2020年に始まったばかりの比較的新しい制度で、軽減措置の有無や評価額が変わることがあります。実際に新法施行後も、施行時期の延期やコロナ対策の軽減など、運用面でたびたび調整が行われてきました。「今は安いから今後も同じ」と決めつけず、毎年の納税通知の金額を確認する習慣をつけておくと安心です。取得から保有、売却までを通じた税金の全体像はタイ不動産の税金と費用ガイドで、税制の基本はタイ不動産の税金ガイドで確認できます。最終的な税額や手続きは、タイの税制に詳しい専門家にも確認しておきましょう。
タイの固定資産税（外国人）のポイント
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- タイの固定資産税（土地・建物税）は外国人オーナーも課税対象で、国籍ではなく不動産の保有で課税が決まります。
- 現行制度は2020年から始まった新法で、評価額を課税標準とし、住宅用コンドは0.02〜0.10％程度とごく低率です。
- 「主たる住居」は評価額5,000万バーツ以下が免除されますが、住居登録が必要なため外国人は受けにくく、多くは低率の住宅用区分で課税されます。
- AsiaProp掲載コンドの約76％が3,000万バーツ以下で、外国人が対象とする物件の固定資産税は年に数千バーツ規模が目安です。
- 毎年1月1日時点の所有者が4月末までに納税。遠隔オーナーは滞納を防ぐため、管理会社や代理人に納付代行を依頼すると安心です。
保有税より大きい管理費の相場はタイのコンドミニアム管理費の相場、税金全体はタイ不動産の税金と費用ガイドもあわせてご確認ください。
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