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タイで外国人が不動産を購入する際のルールは、2024年に複数の緩和案が検討開始と報じられて以来、「結局どうなったのか」が分かりにくい状態が続いています。結論から言うと、2026年8月時点で外国人のコンドミニアム所有上限（49%ルール）に法改正は行われておらず、従来のルールがそのまま有効です。この記事では、話題になった緩和案の現在地と、購入時に押さえておくべき基本ルール・費用の目安を整理します。
外国人がタイで購入できる不動産は何ですか？
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外国人が単独名義で購入できるのは、原則としてコンドミニアム（区分所有の集合住宅）の専有部分のみです。 タイの土地法では外国人による土地の直接所有が原則禁止されており、戸建てを購入しても、建っている土地は所有できません。土地を使いたい場合は最長30年（更新で延長可能）の借地権（リースホールド）を設定するのが一般的な手段です。コンドミニアムの名義・所有形態の違いをさらに詳しく知りたい方は、タイ不動産の名義と所有形態を徹底比較もあわせてご覧ください。
外国人所有49%ルールは変わりましたか？【2024年提案の現在地】
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2026年8月時点で、コンドミニアムの外国人所有上限は従来どおり総専有面積の49%までです。 タイ政府は2024年、この上限を75%まで引き上げる法改正の検討を発表しましたが、少なくとも2025年時点では正式な法制化には至っていないことが複数の情報源で確認できます。同時に検討が報じられた借地権の契約期間延長（最長30年→99年）についても、同様に検討段階にとどまっているとされています。
2つの検討案を整理すると、次のとおりです。
| 項目 | 現行ルール | 2024年に報じられた緩和案 | 2026年8月時点のステータス |
|---|---|---|---|
| 外国人所有上限 | 総専有面積の49% | 75%への引き上げ | 未法制化・従来ルールが有効 |
| 借地権の契約期間 | 最長30年（更新可） | 99年への延長 | 未法制化・従来ルールが有効 |
借地権99年延長案は？
借地権の上限を現行の30年（更新可）から99年に延ばす案も、49%枠緩和とセットで報じられましたが、こちらも2026年8月時点で法制化の確定情報は確認できていません。いずれの案も「検討・報道されている」段階と「実際に施行された」段階は別物です。両案とも実務に影響する変更のため、契約直前には必ず現地の弁護士や不動産エージェントに最新の施行状況を確認することをおすすめします。既存ルールの詳細（49%枠の計算方法や空き枠の確認方法）は、タイ コンド外国人枠49%｜空き確認チェックリストで具体的に解説しています。
最新情報はどこで確認すればいいですか？
法改正の動向は、タイ土地局（Land Department）やタイ王国大使館・領事館の発表が一次情報源です。ニュース記事だけで「もう施行された」と判断せず、契約前に現地の不動産弁護士へ最新の施行状況を確認する一手間が、後々のトラブル回避につながります。特にプリセール（青田買い）物件は完成・引き渡しまで数年かかるため、契約時点のルールと引き渡し時点のルールが変わっている可能性もゼロではない点を念頭に置いておきましょう。
LTR（長期居住者）ビザなら土地も持てますか？
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特定の投資要件を満たすLTRビザ保有者に限り、例外的に住宅用の土地所有が認められる制度がありますが、実際の利用は極めてハードルが高いとされています。 具体的には、4,000万バーツ以上の投資実績があり、投資期間3年以上、内務大臣が指定する地域内の住宅用地について個別の承認を得る必要があります。この例外は一般的な個人投資家が想定する金額規模ではないため、多くの日本人にとっては現実的な選択肢とは言えません。通常はコンドミニアムの区分所有、または土地が必要な場合は借地権の活用が現実的な選択肢になります。
不動産を購入すれば永住権は取れますか？
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不動産を購入しただけでは、タイの永住権は取得できません。 永住権の取得には、ノンイミグラントビザでの3年以上の連続居住実績やタイ語面接など、不動産所有とは別の厳格な条件が課されています。一方で、永住権を取得すると、コンドミニアム購入時に必要な海外送金証明（FET）の提出が不要になるなど、手続きが簡素化されるメリットはあります。「不動産を買えば長期滞在の権利が自動的に得られる」という誤解は根強いため、投資判断とビザ・永住権の話は分けて考えることが重要です。ちなみに外務省の海外在留邦人数調査統計によると、2024年10月1日時点のタイ在留邦人は70,421人（2018年比-6.9%）で、永住権を持たない駐在員・長期滞在者が引き続き中心的な購入者層です。
購入にかかる費用の目安はどのくらいですか？
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物件価格に加えて、移転登記料（評価額の2%が目安）・印紙税（0.5%）・保有5年未満の売却時は特定事業税（3.3%）が主な諸費用で、購入時の付随コストは物件価格の3〜6%程度が目安です。 AsiaProp掲載データによると、2026年8月時点でバンコク全体のコンドミニアム㎡単価中央値は฿159,915（レンジ฿127,933〜฿203,185・n=311）です。仮に60㎡の物件を中央値で購入した場合、物件価格は約960万バーツ、これに諸費用3〜6%（約29万〜58万バーツ）が上乗せされる計算になります。
保有中は管理費（CAM共益費）も継続的に発生します。CBRE Thailandの市場調査によると、中低価格帯コンドミニアムのCAM共益費は月額㎡あたり35〜45バーツ、高級コンドミニアムでは80〜160バーツが目安とされています。購入予算を検討する際は、物件価格だけでなくこれらの付随コストまで含めて計画しておくと、想定外の出費に慌てずに済みます。
なお、タイ中央銀行（BOT）の住宅価格指数によると、2026年6月時点のコンドミニアム価格指数は204.1（前年同月比+3.4%）と上昇傾向が続いています。将来の資産価値を保証するものではありませんが、市場全体の方向性を把握する参考値として押さえておくとよいでしょう。
よくある質問
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Q. 外国人所有49%ルールは今も変わっていませんか？ A. 2026年8月時点では変わっていません。2024年に75%への引き上げが検討されたと報じられましたが、正式な法制化は確認できていないため、契約前に最新状況を専門家に確認することをおすすめします。
Q. タイの不動産を購入すれば永住権は取れますか？ A. 取得できません。永住権には3年以上の連続居住実績やタイ語面接など、不動産所有とは別の条件が課されています。
Q. 購入時にかかる費用の目安はどのくらいですか？ A. 移転登記料・印紙税・特定事業税（保有5年未満の場合）などを合わせて、物件価格の3〜6%程度が目安です。加えて月々のCAM共益費も予算に含めておきましょう。
タイ不動産の外国人購入ルールのポイント
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- 外国人所有49%ルールは2026年8月時点で変わっておらず、緩和案は検討段階にとどまっています。
- 借地権99年延長案も同様に、施行の確定情報は確認できていません。契約前は必ず最新状況を専門家に確認しましょう。
- LTRビザによる土地所有の例外は投資要件のハードルが高く、多くの人にとって現実的な選択肢ではありません。
- 不動産購入と永住権取得は別の制度で、購入だけでは永住権を得られません。
- 購入時の付随コストは物件価格の3〜6%程度、加えて月々のCAM共益費も予算に織り込んでおくことが重要です。
購入の具体的な流れはバンコクのコンドミニアム購入手順｜日本人が初めて買うための全ステップガイド、49%枠の詳しい確認方法はタイ コンド外国人枠49%｜空き確認チェックリストもあわせてご覧ください。
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