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タイ不動産の買い方・流れを結論から言うと、「物件探し→内見→購入申込→売買契約→海外送金→所有権登記→引き渡し」という7つのステップで進みます。日本の不動産取引と似ているようで、外貨送金の証明や外国人枠の確認など、タイならではの手続きが加わるのが特徴です。この記事では、2026年8月時点の情報をもとに、初めてタイで不動産を買う日本人向けに、全体の流れと各ステップの注意点を整理します。
なぜ流れを先に押さえる必要があるのか。それは、途中の一手順（特に海外送金や登記）を飛ばすと、外国人名義での所有権登記そのものができなくなることがあるからです。全体像を地図のように持っておくと、各ステップで何を準備すればよいかが見通せます。本記事は各ステップの詳細記事へつなぐ「目次」の役割も兼ねています。
タイ不動産の買い方は全体で7ステップ
まず全体像です。外国人がタイでコンドミニアムを買う場合、おおまかに次の7ステップで進みます。
- 物件探し：エリア・予算・新築/中古を絞り込む
- 内見：現地またはオンラインで物件を確認する
- 購入申込：予約金（リザベーションフィー）を支払う
- 売買契約：売買契約書（SPA）を締結し手付金を支払う
- 海外送金：購入代金を海外から送金しFET書類を取得する
- 所有権登記：土地局（Land Office）で名義を登記する
- 引き渡し：鍵の受領と物件の最終確認をする
7ステップの目安期間と主な費用をまとめると、次のとおりです。
| ステップ | 内容 | 期間目安 | 主な費用 |
|---|---|---|---|
| 1〜2 | 物件探し・内見 | 1〜3ヶ月 | なし（エージェント手数料は原則売主負担） |
| 3 | 購入申込（予約金） | 数日 | 予約金：数万〜十数万バーツ |
| 4 | 売買契約（SPA締結） | 1〜2週間 | 手付金：オフプランは物件価格の10〜30% |
| 5 | 海外送金・FET取得 | 1〜2週間 | 送金手数料・両替コスト |
| 6 | 所有権登記 | 1日 | 移転登記料2%・印紙税0.5%等 |
| 7 | 引き渡し | 当日〜数日 | 管理費・修繕積立金 |
ここで前提として知っておきたいのが「49%ルール」です。タイではコンドミニアム1棟の総専有面積の49%までしか外国人名義で購入できません。残り51%はタイ人名義の枠です。そのため、買いたい部屋が外国人枠に空きがあるかを早い段階で確認しておきましょう。土地や一戸建ての直接所有は外国人には原則認められていない点も、日本との大きな違いです。外国人所有のルールは外国人所有ルールの解説で詳しく整理しています。
外国人が購入できる不動産とできない不動産の違いは？
外国人が単独名義（フリーホールド）で購入できるのは、コンドミニアムの区分所有権に限られます。 土地そのものや戸建て住宅の直接所有は、原則として外国人には認められていません。戸建てが欲しい場合は、土地をタイ法人名義や現地パートナー名義にする、あるいは30年更新のリースホールド（借地権）契約を使うといった代替スキームが使われますが、いずれも名義や権利関係が複雑になりやすく、契約内容の精査が欠かせません。
一方、コンドミニアムであれば外国人枠（49%）の範囲内で単独のフリーホールド名義を取得でき、手続きも最もシンプルです。初めてタイ不動産を購入するなら、まずはコンドミニアムを軸に検討するのが現実的な選択です。所有権の種類ごとの違いはタイ不動産のフリーホールドとリースホールドの違い、外国人が関わる法律ルールの全体像はタイ不動産の法律で詳しく解説しています。
ステップ1〜2：物件探しと内見
最初のステップは物件探しです。エリア・予算・新築か中古か、という3つの軸で候補を絞り込みます。価格感をつかむうえで、自社データが参考になります。AsiaPropの掲載物件データでは、1BRコンドの平均価格は約704万バーツ（約47㎡）、2BRが約1,543万バーツ（約84㎡）です。掲載物件全体の約76%が3,000万バーツ以下で、1,000万バーツ以下の物件も全体の42.6%を占めるため、初めての購入でも手の届く価格帯は意外と厚いことがわかります。
中古を検討する場合は築年数も判断材料になります。AsiaPropの掲載物件で築年が判明している169件のうち、91%（154件）が2007年以降の竣工で、2006年以前の物件は9%（15件）にとどまります。築年が新しい物件が中心の市場である一方、中古をリノベーションして利回りを狙う選択肢もあります。
次が内見です。現地に行けない場合はオンライン内見も一般的になっています。確認したいのは、日当たりや眺望といった図面ではわからない点、共用施設の管理状態、そして周辺の生活環境です。内見の段階で外国人枠の空き状況も改めて確認しておくと安心です。エリアごとの相場感はスクンビット不動産ガイドも参考になります。
ステップ3〜4：購入申込と売買契約
気に入った物件が決まったら、購入申込として予約金（リザベーションフィー）を支払います。金額は数万〜十数万バーツが目安で、これにより一定期間その物件を仮押さえできます。予約金は契約に進めば手付金の一部に充当されるのが一般的ですが、自己都合でキャンセルした場合は返還されないことが多いため、申込の前に条件をよく確認しましょう。
続いて売買契約書（Sale and Purchase Agreement、SPA）を締結します。新築のオフプラン（竣工前販売）では契約時に手付金として物件価格の10〜30%程度を支払い、残金を竣工時に決済するのが一般的です。中古では予約金→契約時手付→残金決済という3段階で進みます。
この契約段階は金額も大きく、後戻りしにくいポイントです。契約書はタイ語と英語の両方を確認し、引き渡し時期・支払いスケジュール・キャンセル条項・名義などを必ずチェックします。不安があれば弁護士に契約書をレビューしてもらうとよいでしょう。弁護士費用は3〜5万バーツ程度が目安です。契約の3段階の詳しい流れは契約の流れの詳細解説で、法的な注意点はタイ不動産の法律で確認できます。
予約金でよくあるトラブルは？
予約金のトラブルで最も多いのが、キャンセル時の返還条件をめぐる認識のズレです。 「気に入らなければ返金してもらえる」と思い込んで支払ったところ、契約書には「自己都合のキャンセルは返還不可」と明記されていた、というケースが典型例です。予約金を支払う前に、返還条件・キャンセル可能な期限・違約金の有無を書面で確認しておくことが、後のトラブルを避ける最善策です。口頭での説明だけを信じず、必ず契約書の文言を確認しましょう。
ステップ5〜6：海外送金と所有権登記
外国人がタイのコンドミニアムを買ううえで最も重要なのが、このステップです。購入代金は必ず海外（日本など国外）からタイへ外貨で送金し、銀行から「FET（外貨送金証明書）」を発行してもらう必要があります。このFETが、外国人名義で所有権を登記する際の必須書類になります。タイ国内の口座にあるバーツで支払うと、この証明が取れず登記でつまずくことがあるため注意してください。FETの取得手順は海外送金とFETの取得も参考になります。
送金とFETが整ったら、土地局（Land Office）で所有権の移転登記を行います。ここで買主・売主（または代理人）が出向き、名義を正式に書き換えます。登記時にかかる主な諸費用は、移転登記料が物件価格の2%、印紙税が0.5%（売主が5年以上保有の場合）などです。たとえば1BR平均の704万バーツの物件なら、移転登記料だけで約14万バーツになります。これらの費用を売主と買主どちらが負担するかは契約で取り決めるため、契約段階で確認しておくと予算がぶれません。税の詳細はタイ歳入局（Revenue Department）の規定に基づきます（2026年8月時点）。取得から保有・売却までにかかる税金の全体像はタイ不動産税金2026｜取得から売却まで整理で整理しています。
FET取得や送金方法で迷ったら
海外送金は銀行の海外送金が基本ですが、日常的な少額送金とは異なり、購入代金の送金では「外貨持ち込み証明（FET）」を発行してもらえるかどうかが最優先の確認事項です。FETの具体的な取得手順や、銀行送金とWiseなど国際送金サービスとの使い分けは、タイ不動産のFET取得手順｜外貨送金証明とはとタイへの海外送金サービス比較｜銀行とWiseで詳しく解説しています。送金額が大きくなるほど、方法による着金額の差も無視できなくなるため、事前に比較しておくと安心です。
ステップ7：引き渡しと購入後にかかる費用
最後が物件の引き渡しです。残金決済と登記が完了すると鍵を受け取り、室内の設備や仕上がりに不具合がないかを最終確認します。オフプラン物件では、契約時の仕様と実際の出来上がりが違う「ディフェクト（瑕疵）」がないかをこの段階で念入りにチェックし、見つかった点は補修を依頼します。
引き渡し後も保有しているだけで費用がかかります。代表的なのが管理費（CAM Fee）で、相場は50〜150バーツ/㎡/月。47㎡の1BRなら月2,350〜7,050バーツ程度です。加えて購入時に修繕積立金（Sinking Fund、500〜1,000バーツ/㎡の一括払い）が必要になることもあります。2020年以降は土地・建物税も導入されており、保有コストとして見込んでおきましょう。これらは購入の判断材料として最初から試算に入れておくと、「思ったより手残りが少ない」という後悔を避けられます。
タイ不動産購入で外国人が注意すべきポイント
買い方の流れ自体はシンプルでも、外国人ならではの注意点を外すとトラブルになります。特に押さえたいのは次の5点です。
- 外国人枠（49%ルール）は1棟の専有面積の49%までしか外国人名義で持てないため、契約前に書面で枠の空きを確認する
- 海外送金とFETは、購入代金を必ず国外から外貨で送金し、登記と将来の売却時の送金に必須となるFET（外貨送金証明書）を取得する
- プリセールの信用リスクは、竣工前物件のデベロッパーの実績・資金繰り・エスクロー口座の有無を確かめる
- 契約書の言語は、タイ語・英語の契約内容を弁護士にレビューしてもらい、後戻りしにくい売買契約での見落としを防ぐ
- 諸費用の見落としを避けるため、移転登記料・管理費・修繕積立金・土地建物税まで含めた総コストを最初に試算する
これらは順に確認すれば防げるもので、投資面の落とし穴はタイ不動産投資の失敗5選も参考になります。
タイ不動産の買い方は、ステップごとに「何の書類が必要で、誰が費用を負担するのか」を押さえれば、初めてでも落ち着いて進められます。次の疑問として多い「具体的に何の書類を揃えるのか」は購入に必要な書類一式で、「購入手順をもう一段かみ砕いて知りたい」場合はバンコクのコンド購入手順で深掘りできます。
まずは自分の予算で買える物件があるかを見てみるのが、買い方を具体的にイメージする一番の近道です。
よくある質問
Q. タイで不動産を購入するには？ A. 物件探し→内見→購入申込（予約金）→売買契約→海外送金（FET取得）→所有権登記→引き渡しの7ステップで進みます。外国人はコンドミニアムを外国人枠（49%）の範囲でフリーホールド名義購入できます。
Q. タイで不動産を購入する時の税金は？ A. 登記時に移転登記料（物件価格の2%）と印紙税（0.5%、条件による）がかかります。取得から保有・売却までの税金の全体像は関連記事の税金ガイドで整理しています。
Q. 外国人が購入できる不動産とできない不動産の違いは？ A. 外国人が単独名義で購入できるのはコンドミニアムの区分所有権のみです。土地や戸建ての直接所有は原則認められておらず、法人名義やリースホールドなどの代替スキームが必要になります。
タイ不動産の買い方のポイント
- タイ不動産の購入は、物件探し・内見・購入申込・売買契約・海外送金・所有権登記・引き渡しの7ステップで進みます。
- 外国人が単独名義で買えるのはコンドミニアムのフリーホールドのみ。1棟の専有面積の49%までという外国人枠の空きを早めに確認しましょう。
- 購入代金は必ず海外から外貨で送金し、登記に必須となるFET（外貨送金証明書）を取得することが重要です。銀行送金と国際送金サービスの使い分けも事前に比較しておくと安心です。
- 売買契約は金額が大きく後戻りしにくいため、タイ語・英語の契約書を確認し、弁護士のレビューを受けると安心です。予約金の返還条件も契約前に必ず確認しましょう。
- 引き渡し後も管理費や修繕積立金、土地・建物税などの保有コストがかかるため、購入前に試算しておきましょう。
各ステップの詳細は契約の流れの詳細解説や購入に必要な書類一式もあわせてご覧ください。
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