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結論から言うと、外国人がタイで不動産を買うときの海外送金では「外貨持ち込み証明（FET）」が必須です。FETは購入代金を国外から外貨でタイへ送金したことを示す銀行発行の証明書で、これがないと外国人名義での所有権登記ができません。この記事では、タイ不動産の海外送金とFETの仕組み、取得手順、つまずきやすいポイントを購入検討者向けに整理します。
なぜここまで重要かというと、FETは単なる送金記録ではなく、後で触れる「49%の外国人枠」を満たす公的な証明になるからです。手続きの順番を一つ間違えると登記でやり直しになることもあるため、送金の前に流れを押さえておきましょう。
タイ不動産の海外送金と外貨持ち込み証明（FET）とは
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FET（Foreign Exchange Transaction Form）は、タイの銀行が発行する外貨送金の証明書です。以前は「Tor Tor 3（トートートサーム）」と呼ばれていました。海外から1件あたり5万米ドル相当（おおよそ160万バーツ前後）以上を送金すると、受け取り側のタイの銀行が発行するのが一般的です。これに満たない金額の場合は、銀行に「送金証明（Credit Advice／Bank Letter）」を別途依頼し、同等の証明をそろえる形が多くなります。
この書類には、送金額・送金人・受取人・送金目的（不動産購入）が記載されます。タイの土地局（Land Office）は、外国人が所有権を登記する際にこのFETの提出を求めます。つまりFETは、購入代金が確かに国外から持ち込まれた外貨であることを公的に裏づける、登記の入口となる書類です。
日本人がここでつまずきやすいのは、「FETは送金すれば自動でもらえるもの」と思い込んでしまう点です。実際には、5万米ドル相当未満の送金では自動発行されないことが多く、銀行に証明書の発行を明示的に依頼する必要があります。また発行までに数日かかることもあるため、決済や登記のスケジュールから逆算して、早めに銀行へ相談しておくと安心です。
なぜFETが必要か：49%の外国人枠を満たす証明
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タイではコンドミニアム1棟の総専有面積のうち、外国人が名義で所有できるのは49%までと法律で定められています（49%ルール）。残りの51%はタイ人名義の枠です。この外国人枠で登記するための条件が、「購入代金を国外から外貨で送金したこと」、すなわちFETの提出にあたります。
逆に言えば、すでにタイ国内の自分の銀行口座に置いてあるバーツで支払ってしまうと、外貨を持ち込んだ証明が取れず、外国人枠での登記ができなくなることがあります。日本からまとまった資金を一度タイの口座に移してから払う、と考えがちですが、不動産購入の代金は「購入目的を明記して国外から直接送る」のが基本です。49%ルールの詳細は外国人所有ルールの解説で確認できます。
FET（外貨持ち込み証明）を取得する手順
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取得の流れはおおむね次の通りです。まず、売買契約後にタイ側の受け取り口座（自分名義の口座、または開発業者が指定する口座）を確認します。次に、日本の銀行から送金目的を「Purchase of condominium unit（コンドミニアム購入）」と明記して外貨（米ドル等）で送金します。送金が着金すると、受け取り銀行で両替（バーツ転換）が行われ、ここでFETまたは送金証明が発行されます。
ポイントは、送金時に「物件名・部屋番号・購入目的」を明記してもらうことです。目的が不明確だとFETに購入用と記載されず、登記で再発行を求められることがあります。1件5万米ドル未満の送金を複数回に分ける場合も、各回で送金証明を取り、合算で物件価格をカバーできるようそろえます。発行された書類は登記まで原本を保管しておきましょう。
送金額の目安と注意点
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送金額は当然ながら物件価格によります。AsiaPropの掲載物件データでは、1BRコンドの平均価格は約704万バーツ（約47㎡）、2BRが約1,543万バーツです。たとえば704万バーツの物件なら、この全額に加えて移転登記料（物件価格の2％＝約14万バーツ）などの諸費用も見込んで送金計画を立てると安心です。諸費用まで含めて送れば、後から不足分を追送金する手間を避けられます。
注意したいのは為替とタイミングです。送金から着金・両替まで数営業日かかることがあり、決済期日に間に合うよう早めに動く必要があります。また送金人は原則として買主本人であることが求められます。家族名義の口座から送ると、名義不一致で登記に支障が出る場合があるため、買主本人の口座から送るのが基本です。
よくある失敗が、円のままタイへ送ってしまうケースです。FETは「外貨を持ち込み、タイ側で両替した」記録が前提のため、円で送って国内で両替すると証明として弱くなることがあります。送金は米ドルなどの外貨建てで行い、両替はタイの受け取り銀行で行ってもらうのが安全です。もう一つの失敗が、送金目的を空欄や「Gift（贈与）」などにしてしまうケースで、これも購入用と認められず再発行になりがちです。送金依頼書の摘要欄は必ず購入目的で記載しましょう。
FET取得後の流れと次にやること
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FET（または送金証明）がそろえば、残金決済を経て土地局での所有権移転登記に進みます。登記当日はFETの原本、パスポート、売買契約書などを持参します。必要書類の全体像は購入に必要な書類一式で、購入全体の流れはタイ不動産の買い方完全ガイドで確認できます。
読者が次に気になるのは「FETの発行に費用はかかるのか」という点でしょう。FET自体の発行手数料は数百バーツ程度と少額ですが、海外送金には送金銀行・中継銀行・受け取り銀行それぞれの手数料がかかります。送金前に各銀行の手数料体系を確認しておくと、着金額が想定より目減りする事態を防げます。法的な留意点はタイ不動産の法律もあわせてご覧ください。
タイ不動産の海外送金とFETは、「国外から・買主本人が・購入目的を明記して外貨で送る」の3点を守れば、初めてでも落ち着いて進められます。制度の細部は変わることがあるため、最新の手続きは取引銀行や専門家にも確認しておくと安心です。
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