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バンコクのコンドミニアム投資を検討する際、「利回りは結局何%なのか」「どのエリアが狙い目なのか」を知りたい方は多いはずです。結論から言うと、公表されている利回りの数字は情報源によって4〜7%程度と幅があり、単一の正解はありません。この記事では、その幅が生まれる理由と、AsiaPropの実データ（㎡単価算出可能な1,606件・2026年8月時点）から見るエリア別の価格帯の目安を整理します。
バンコクの利回りは何%ですか？情報源で数字が違う理由
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バンコクのコンドミニアム投資利回りは、情報源によって4.3〜6.5%程度とばらつきがあります。 ある調査ではバンコクの平均利回りを6.49%（アジア9か国中4位）としている一方、別の調査（2023年8月時点のやや古いデータ）では4.31%とされており、調査時期や算出方法の違いによって数字が変わります。JLLの調査（2025年）ではバンコクの平均グロス利回りを6.05%としており、これらの中間的な水準に位置します。
「バンコクの利回りは○%」という単一の数字を鵜呑みにするのではなく、複数の情報源を照らし合わせたうえで、自分が検討するエリア・価格帯に近い水準を目安にすることをおすすめします。数字の出典と調査時点を必ず確認する習慣をつけておくと、古いデータに基づく過大な期待を避けられます。利回りの計算方法そのものについては、バンコクコンドミニアム投資2026｜利回りと注意点で詳しく解説しています。
エリア別の㎡単価はどう分布していますか？
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AsiaProp掲載データ（1,606件・2026年8月時点）によると、バンコクのコンドミニアム㎡単価は最高で中央値約฿25万、最低で約฿9万と、エリアによって2倍以上の開きがあります。 一般に、海外不動産投資では価格帯が低いエリアほど表面利回りが相対的に高く出やすい傾向があるとされるため、エリア別の価格帯を把握することが投資判断の出発点になります。
高価格帯エリア（㎡単価 中央値฿18万以上）
| エリア | ㎡単価 中央値 | 件数(n) |
|---|---|---|
| Sala Daeng | ฿250,952 | 6 |
| Chit Lom | ฿237,490 | 18 |
| Lumphini | ฿235,639 | 30 |
| Ratchathewi | ฿230,534 | 25 |
| Saphan Tak Sin | ฿198,326 | 8 |
| Khlong Toei | ฿192,291 | 120 |
| Phloen Chit | ฿181,593 | 14 |
| Thong Lo | ฿181,251 | 140 |
| Charoen Krung | ฿180,778 | 29 |
中価格帯エリア（㎡単価 中央値฿14万〜18万未満）
| エリア | ㎡単価 中央値 | 件数(n) |
|---|---|---|
| Asok | ฿178,973 | 88 |
| Phetchaburi | ฿175,806 | 21 |
| Sathon | ฿170,055 | 66 |
| Sukhumvit | ฿168,329 | 183 |
| Chatuchak | ฿164,398 | 27 |
| Ekkamai | ฿162,500 | 59 |
| Phrom Phong | ฿151,191 | 170 |
| Phaya Thai | ฿149,425 | 21 |
| Phra Khanong | ฿149,039 | 58 |
| Huai Khwang | ฿144,000 | 45 |
| Bang Na | ฿143,806 | 11 |
低価格帯エリア（㎡単価 中央値฿14万未満）
| エリア | ㎡単価 中央値 | 件数(n) |
|---|---|---|
| Wongwian Yai | ฿121,495 | 17 |
| Ratchada | ฿120,690 | 19 |
| Phra Ram 9 | ฿114,436 | 12 |
| Nana | ฿111,111 | 43 |
| On Nut | ฿102,714 | 28 |
| Ari | ฿85,000 | 15 |
※これは市場統計としての相場の目安であり、特定物件の適正価格を示すものではありません。件数(n)が少ないエリアは、少数の物件が中央値を左右しやすい点にも注意してください。
富裕層に人気のエリアはどこですか？
高価格帯エリアの上位に並ぶSala Daeng・Chit Lom・Lumphini・Ratchathewiは、いずれもバンコク中心部でオフィス・商業施設・高級ホテルが集積しているエリアです。富裕層や外国人駐在員に人気が高く、それが㎡単価の高さに反映されていると考えられます。投資目的でこうしたエリアを検討する場合は、購入価格が高い分だけ表面利回りは控えめになりやすい一方、空室リスクの低さや資産価値の安定性を重視する慎重派の投資家に向いています。
価格帯と利回りの関係をどう考えればいいですか？
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価格帯が低いエリアほど表面利回りが高く出やすい一方、賃貸需要の厚みや空室リスクとのバランスを見る必要があります。 高価格帯のSala Daeng・Chit Lom・Lumphiniのようなエリアは、外国人駐在員向けの賃貸需要が厚く空室が出にくい傾向がある一方、購入価格が高いため表面利回りは控えめになりやすいのが一般的です。逆に低価格帯のエリアは、購入価格を抑えられる分だけ利回りが出やすい可能性がありますが、賃貸需要そのものが薄いエリアだと、そもそも入居者がつかないリスクも見逃せません。
件数(n)の多さも一つの目安になります。Khlong Toei（n=120）・Thong Lo（n=140）・Sukhumvit（n=183）・Phrom Phong（n=170）のように取引件数が多いエリアは、それだけ賃貸マーケットとしての厚みがある可能性が高いと考えられます。一方、n=6〜10程度の少数サンプルのエリアは、掲載中の一部の物件が中央値を大きく左右している可能性があるため、価格帯の参考値としては幅を持って見ておくとよいでしょう。
エリアを選ぶ際に価格データ以外で確認すべきことは？
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㎡単価データはエリア選びの出発点であって、それだけで投資判断を完結させるべきではありません。駅からの徒歩距離・築年数・間取りといった物件個別の条件に加え、実際にそのエリアでどれくらいの期間で賃貸付けができているかを、現地の仲介会社に確認することをおすすめします。空室リスクの見極め方や投資初心者が注意すべきポイントは、バンコクコンドミニアム投資2026｜利回りと注意点でより詳しく整理しています。
管理費（CAM Fee）や固定資産税といった保有中の継続コストも、表面利回りと実質利回りの差を生む要因です。購入価格が同じでも、管理費の水準はエリアや物件のグレードによって差があるため、想定利回りを試算する際は物件価格だけでなく、これらの付随コストも含めて考えることをおすすめします。想定利回りを具体的に試算したい場合は、投資シミュレーターで試算すると、購入価格・想定家賃を入力して概算できます。
よくある質問
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Q. バンコクのコンドミニアムの利回りは結局何%ですか？ A. 情報源によって4.3〜6.5%程度とばらつきがあります。単一の数字を鵜呑みにせず、複数の調査を照らし合わせ、検討エリアの価格帯に近い水準を目安にすることをおすすめします。
Q. 利回り7%の物件は買いですか？ A. 表面利回りの数字だけでは判断できません。管理費や固定資産税、空室期間を差し引いた実質利回りや、エリアの賃貸需要の厚みもあわせて確認しましょう。
Q. 利回り以外に確認すべきことは何ですか？ A. エリアの賃貸需要の厚み・空室リスク・駅からの距離や築年数など物件個別の条件です。管理費や固定資産税といった保有中のコストも含めて、㎡単価データはあくまで出発点として活用しましょう。
バンコクの利回り・エリア別データのポイント
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- バンコクの投資利回りは情報源によって4.3〜6.5%程度と幅があり、単一の数字を鵜呑みにしないことが重要です。
- AsiaProp実データ（1,606件・2026年8月時点）では、エリアの㎡単価中央値は約฿9万〜฿25万と2倍以上の開きがあります。
- 価格帯が低いエリアほど表面利回りが出やすい傾向がある一方、賃貸需要の厚みや空室リスクとのバランスを見極める必要があります。
- 取引件数(n)が多いエリアほど賃貸マーケットとしての厚みがある可能性が高く、価格帯データを見る際の参考になります。
利回りの計算方法や投資初心者が注意すべきポイントはバンコクコンドミニアム投資2026｜利回りと注意点、購入時の諸費用はタイ不動産購入ルール2026｜外国人枠緩和の現状もあわせてご覧ください。
AsiaPropでは、バンコクの物件をエリア・価格帯で絞り込んで検索できます。まずは気になるエリアの相場感をつかむところから始めてみてください。